Location courte durée : un cadre légal de plus en plus encadré
La location courte durée offre des opportunités de rentabilité attractives, mais elle s’inscrit aujourd’hui dans un cadre réglementaire strict et évolutif.
Déclarations en mairie, règles de copropriété, fiscalité, changement d’usage, obligations locales : les erreurs peuvent coûter cher, même à des propriétaires expérimentés.
Chez Kiwikey, nous accompagnons des propriétaires particuliers et investisseurs multi-biens confrontés à ces enjeux réglementaires, afin de sécuriser leur exploitation tout en préservant la performance économique.
Dans cet article, nous faisons le point sur les obligations légales essentielles, y compris celles souvent méconnues, pour louer en toute conformité.
Location courte durée : de quoi parle-t-on juridiquement ?
La location courte durée correspond à la mise en location d’un logement meublé pour de courtes périodes (quelques nuits à quelques semaines), à une clientèle de passage, via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel.
Sur le plan juridique, elle se distingue :
- de la location meublée classique (bail mobilité ou meublé longue durée),
- et de l’activité hôtelière, dont elle se rapproche sur certains aspects (services, fréquence de rotation, fiscalité).
👉 C’est précisément cette zone “intermédiaire” qui explique la complexité réglementaire.
Quelles obligations déclaratives pour un particulier ?
Déclaration en mairie : obligatoire dans la majorité des cas
Dans de nombreuses communes, la location courte durée doit faire l’objet :
- d’une déclaration préalable en mairie,
- parfois avec obtention d’un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces.
Certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, etc.) appliquent des règles renforcées, avec :
- contrôles automatisés des plateformes,
- sanctions financières importantes en cas de manquement.
Résidence principale vs résidence secondaire
La distinction est fondamentale :
Résidence principale
- Location autorisée dans la limite de 120 nuits par an
- Obligation de suivi précis du nombre de nuitées
- Déclaration souvent obligatoire malgré tout
Résidence secondaire
- Souvent soumise à une autorisation de changement d’usage
- Règles variables selon les communes
- Risque juridique nettement plus élevé en cas de non-conformité
👉 Beaucoup de propriétaires sous-estiment ce point, y compris avec plusieurs biens.
Copropriété : un point de vigilance majeur
Même si la loi autorise la location courte durée, le règlement de copropriété peut l’interdire ou la restreindre.
À vérifier impérativement :
- clause d’habitation bourgeoise exclusive,
- clauses spécifiques sur les activités commerciales,
- jurisprudence récente de la Cour de cassation.
⚠️ Une interdiction en copropriété peut entraîner :
- cessation forcée de l’activité,
- litiges entre copropriétaires,
- perte de valeur du bien à la revente.
Chez Kiwikey, ce point est systématiquement audité avant toute mise en exploitation.
Fiscalité : attention aux fausses évidences
Régime fiscal applicable
Les revenus issus de la location courte durée relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux régimes possibles :
- Micro-BIC (abattement forfaitaire)
- Régime réel (déduction des charges et amortissements)
👉 Le choix du régime a un impact majeur sur la rentabilité nette, notamment pour les multipropriétaires.
LMNP, LMP, SCI : des situations très différentes
- LMNP : le plus courant, mais en évolution réglementaire
- LMP : obligations sociales plus lourdes
- SCI à l’IS : cadre plus complexe, mais parfois pertinent
- Détention en nom propre : attention au cumul de seuils
Une mauvaise structuration peut entraîner :
- sur-imposition,
- redressements fiscaux,
- blocage de projets futurs.
Taxes et obligations annexes souvent oubliées
Taxe de séjour
- Obligatoire dans la majorité des communes
- Collectée par les plateformes… mais responsabilité du propriétaire
- Contrôles fréquents
Assurances
- Assurance propriétaire non occupant adaptée
- Vérification de la couverture en cas de location répétée
- Responsabilité civile spécifique recommandée
Normes de sécurité
- Détecteurs de fumée obligatoires
- Logement décent
- Conformité électrique dans certains cas
Sanctions : des risques bien réels
Les sanctions en cas de non-respect peuvent inclure :
- amendes administratives (jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros),
- astreintes journalières,
- suppression des annonces,
- contentieux civils ou fiscaux.
👉 Plus le nombre de biens augmente, plus l’exposition au risque est élevée.
Le rôle clé de la conciergerie dans la conformité légale
Une conciergerie professionnelle ne se limite pas à la gestion opérationnelle.
Chez Kiwikey, nous accompagnons les propriétaires sur :
- la vérification réglementaire préalable,
- l’adaptation aux règles locales,
- la cohérence entre exploitation, fiscalité et stratégie patrimoniale,
- la pérennité de l’activité dans le temps.
La conformité légale devient ainsi un levier de sécurisation, et non une contrainte subie.
La réglementation évolue rapidement et peut varier d’une année à l’autre, rendant indispensable une veille continue pour les propriétaires exploitants.
FAQ – Obligations légales location courte durée
La location courte durée est-elle autorisée partout ?
Non. Elle dépend des règles locales, du statut du bien et de la copropriété.
Peut-on louer plusieurs biens sans structure juridique spécifique ?
Oui, mais au-delà d’un certain seuil, une réflexion fiscale et juridique devient indispensable.
Une conciergerie peut-elle garantir la conformité ?
Elle peut fortement la sécuriser, à condition de travailler avec des procédures claires et une bonne connaissance du cadre local.
Ce qu’il faut retenir sur les obligations légales en location courte durée
La location courte durée est une activité rentable, mais juridiquement exigeante.
Plus le patrimoine s’étoffe, plus la rigueur réglementaire devient stratégique
S’entourer d’une conciergerie experte comme Kiwikey, capable d’intégrer les enjeux légaux, fiscaux et opérationnels, permet de louer sereinement et durablement.