Fiscalité meublée : les règles en 2025
La location meublée reste en 2025 un des dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les propriétaires. Mais les règles évoluent régulièrement, et il est essentiel de bien les comprendre pour optimiser sa rentabilité et éviter les erreurs. Que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une maison secondaire ou d’un bien acheté spécialement pour l’investissement locatif, voici ce qu’il faut retenir cette année.
LMNP : le statut incontournable
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste la porte d’entrée la plus courante pour les propriétaires particuliers. Vous êtes considéré comme LMNP si :
- Vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an, ou
- Ces revenus restent inférieurs à 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.
C’est le cas de la grande majorité des propriétaires qui louent en courte ou moyenne durée.
Deux régimes fiscaux possibles en 2025
1. Le régime micro-BIC
- Accessible si vos loyers ne dépassent pas 77 700 € par an.
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- Simple et rapide à déclarer, mais peu flexible car vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (ménage, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux).
2. Le régime réel simplifié
- Ouvert à tous, peu importe le montant des loyers.
- Permet de déduire toutes les charges réelles : frais de gestion, assurance, taxe foncière, commissions de conciergerie, etc.
- Autorise surtout l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit considérablement l’assiette imposable.
Dans la majorité des cas, le régime réel est plus intéressant, surtout si vous avez des frais importants (crédit, gestion, entretien).
Les nouveautés fiscales en 2025
- L’abattement forfaitaire du micro-BIC reste fixé à 50 %.
- La déclaration en ligne est obligatoire via impots.gouv.fr.
- Les contrôles s’intensifient sur les locations de courte durée dans certaines communes (zones tendues), avec parfois enregistrement obligatoire en mairie.
- Les meublés de tourisme classés conservent un régime plus favorable, mais il implique des démarches administratives.
L’alternative : la SCI à l’IS
Pour les propriétaires qui souhaitent investir en famille ou structurer un parc immobilier plus important, la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante.
- Les loyers perçus sont imposés à l’IS, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (puis 25 % au-delà).
- Elle permet également d’amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable.
- Contrairement au LMNP, ce régime ne repose pas sur la personne physique mais sur la société, ce qui peut faciliter la transmission et la gestion collective.
- En SCI à l’IS, vous pouvez faire de la location meublée courte durée sans problème. Mais attention : si la société propose en plus au moins 3 services para-hôteliers (par exemple : petit-déjeuner, ménage quotidien, fourniture du linge à la demande, accueil type hôtelier), l’activité risque d’être requalifiée en para-hôtellerie, avec une fiscalité beaucoup plus contraignante.
En revanche, la SCI à l’IS implique une comptabilité plus complexe et peut générer une imposition sur la plus-value plus lourde en cas de revente. C’est donc un outil puissant mais à manier avec stratégie, souvent conseillé pour les investissements long terme et la constitution de patrimoine.
Conclusion
La fiscalité meublée en 2025 reste un outil puissant pour rentabiliser un bien immobilier, mais son efficacité dépend du choix du régime et de la rigueur dans la gestion.
- Le micro-BIC séduit par sa simplicité.
- Le réel simplifié maximise la rentabilité à long terme.
- La SCI à l’IS s’impose comme une alternative pour les projets patrimoniaux ou familiaux plus ambitieux.
Avec la bonne stratégie et le bon accompagnement, vos revenus locatifs deviennent un véritable levier patrimonial, tout en vous libérant des contraintes administratives et fiscales.